抵押房产时，以下错误操作会增加风险，需格外注意：
1. **盲目选贷**：未对比金融机构的贷款利率（固定/浮动）、还款期限、手续费等关键信息，就签订合同，易导致还款压力增大或额外费用。
2. **隐瞒/造假**：为提高额度或优惠，隐瞒财务状况、信用记录，或提供虚假收入/房产证明。一旦被查，贷款拒批、法律追责、信用受损接踵而至。
3. **擅自处置**：抵押人擅自出售、赠与或再次抵押房产，无视抵押合同与法律规定，交易无效、违约追责、房产被强执风险极高。
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抵押房产存在风险，法律依据主要来自《中华人民共和国物权法》：
《中华人民共和国物权法》第一百九十一条明确：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。”
此条款表明，抵押房产转让受严格限制，未获同意或未按规定处理价款，交易无效风险陡增，是处置环节的核心法律依据。
第一百九十五条同时规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。”
该条款明确抵押权人在借款人违约时，有权通过折价、拍卖、变卖房产实现债权，是抵押房产面临所有权丧失的法律核心。
综上，抵押房产在持有和处置环节均存在明确法律风险。
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抵押房产的法律风险可结合实例理解：
1. **权利丧失风险**：还款逾期将失去房产所有权。例如，小王以唯一住房抵押银行贷款100万元，约定2年还款。因生意失败无力偿还，银行起诉后，法院判决拍卖该住房，小王最终失去房产，无家可归。
2. **经济损失风险**：房产贬值导致差额赔偿。小李以200万元房产抵押贷款150万元，5年期。期间市场不景气，房产价值跌至130万元，小李无力还款，银行拍卖后仅得130万元，差额20万元及利息需小李补足，造成重大经济损失。
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抵押房产风险可分情况分析：
1. **逾期丧失所有权**：借款人未按时足额还款，抵押权人（如银行）有权依法折价、拍卖或变卖抵押房产优先受偿，借款人可能失去房产所有权。
2. **贬值差额追偿**：若房产因市场波动、环境变化等贬值，处置后价款不足清偿贷款本息，借款人仍需补足差额。
3. **交易无效风险**：抵押期间出售房产，未获抵押权人同意或未按规定处理转让价款（提前清偿或提存），转让行为无效，可能导致交易失败，双方受损。

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